Простой способ снизить риск при инвестировании в недвижимость

За последние несколько лет инвестиции в недвижимость стали темой, вызывающей большой интерес на рынке. Почему? Вложение денег в недвижимость не только защищает покупательную способность денег, но и минимизирует риск потерь и обеспечивает высокую доходность инвестиций.

По общему мнению — на недвижимости нельзя проиграть! Однако, как и на любом рынке, без должных знаний и опыта инвестиционный процесс может оказаться ошибочным, а вложенные деньги могут быть потеряны. Поэтому, прежде чем начать его, важно предпринять все шаги, которые приведут к минимизации риска, связанного с инвестициями.

Преимущества инвестирования в недвижимость

Наиболее популярными формами инвестирования в недвижимость сегодня являются инвестиции в квартиры для сдачи в аренду и флиппинг. В случае первого решения инвестор получает от арендаторов ежемесячную арендную плату, которую можно использовать на текущие расходы. В зависимости от стандарта квартиры или дома, а также других факторов, таких как местоположение недвижимости, она может приносить около 6-9% дохода в год. Таким образом, этот показатель в несколько раз выше, чем по стандартному банковскому депозиту, что еще больше повышает популярность покупки квартир для сдачи в аренду.

Простой способ снизить риск при инвестировании в недвижимость

По общему мнению, на рынке недвижимости легко создать своего рода вечный двигатель. Даже не обязательно иметь всю сумму наличными. Из-за низких процентных ставок для большого числа инвесторов является привлекательным приобретение квартиры в кредит. Арендная плата, которую они получают от жильцов, часто превышает платеж по кредиту, поэтому в некотором смысле именно жильцы несут расходы по финансовым обязательствам. После погашения кредита инвестор получает право собственности на квартиру. Короче говоря, не считая собственного вклада, инвестор через 30 лет вступает во владение недвижимостью, за которую, теоретически, он ничего не заплатил. Конечно, это большое обобщение, поскольку ипотека — это обязательство, взятое на 20-30 лет, в течение которых процентные ставки могут измениться — к невыгоде инвестора — и даже увеличение платы, взимаемой с арендаторов, не покроет выплат по кредиту. В такой ситуации инвестор будет вынужден «добавить» к своему, как считалось ранее, вечному двигателю.

Перепродажа недвижимости может принести еще больший доход. При наличии соответствующих знаний, опыта и сети можно зарабатывать от 7 до более чем 15% прибыли в год. Достаточно найти квартиру по цене ниже рыночной, отремонтировать ее и продать с прибылью. На популярных сайтах есть тысячи предложений о продаже квартир, поэтому найти возможность для инвестиций — вопрос времени. Это, конечно, значительное упрощение всего процесса. Опытный инвестор, благодаря своей широкой сети контактов, имеет возможность приобрести квартиры, которые часто не попадают на сайты. Проведение ремонта и последующая продажа требуют знаний и опыта, чтобы весь процесс прошел успешно. На практике переворачивать недвижимость гораздо сложнее, чем в распространенном мнении.

Риски инвестирования в недвижимость

Рентабельность

6-9% — это средняя годовая прибыль инвестора, сдающего квартиру в аренду на полные 12 месяцев. Каждый месяц без арендаторов — это очевидное снижение доходности инвестиций. При аренде на 10 месяцев доходность снижается до 4-6%.

Простой способ снизить риск при инвестировании в недвижимость

Это большая ошибка — включать в расчеты риск отсутствия арендаторов, а также то, как люди относятся к чужой собственности. В расчеты стоит включить средства для фонда реконструкции.

Чтобы квартира нашла арендаторов, она должна быть привлекательной и эстетичной, поэтому время от времени стоит освежать ее (например, перекрашивать стены, менять отделку или мебель), а каждые 10-15 лет проводить капитальный ремонт. Создание фонда реконструкции для будущих работ снижает доходность инвестиций до 3-5% в год.

Если процентные ставки повысятся, привлекательность банковских депозитов возрастет. Произойдет отток капитала с рынка недвижимости на банковский рынок. Инвесторы, которые ранее двигались в противоположном направлении, могут вернуться к депозитам, продав свои квартиры. Такой шаг в более широком масштабе приведет к падению цен на недвижимость и снижению их прибыльности.

Отсутствие знаний и опыта

Инвестиции в рынок недвижимости требуют опыта и знаний. При осуществлении сделки инвестор должен быть знаком со всеми юридическими и налоговыми вопросами, связанными с этим рынком. Благодаря своим экспертным знаниям и опыту, он быстро оценит привлекательность того или иного предложения, тенденции на рынке, а также позволит избежать юридических недочетов, которые могут сопровождать инвестиции. Кроме того, он легко найдет квартиру, подходящую для конкретной цели, и подготовит ее к сделке.

Это большой риск — покупать недвижимость, не проверив, нет ли в приобретаемом помещении юридических дефектов. Необходимо проверить, имеет ли продавец право собственности на недвижимость. Проверка правового статуса позволит исключить, обременена ли недвижимость или ограничена вещным правом (например, ипотекой, узуфруктом или сервитутом), или правом третьего лица (аренда, рента, пожизненное владение).

Покупая недвижимость с юридическим дефектом, инвестор рискует потерять две самые важные для него вещи — деньги и время. Кроме того, отказ от таких инвестиций может оказаться довольно сложной задачей. Поэтому, перед покупкой рекомендуем посмотреть рейтинг новостроек.

Проблема с установлением цены продажи

Цена должна быть установлена на основе средних цен предложения в конкретном месте на квартиры аналогичного стандарта. Бывает, что продать недвижимость быстро по более высокой цене не представляется возможным. Выход из инвестиций, размещенных на рынке недвижимости, не происходит в одночасье. Желание быстро снять деньги влечет за собой необходимость снизить цену. Даже самые привлекательные предложения требуют времени, поэтому инвестор должен набраться терпения и дождаться удовлетворительного предложения, либо начать постепенно снижать цену.

Жесткое следование цене, согласованной в самом начале, может затянуть время, необходимое для завершения сделки, или даже привести к тому, что продажа не состоится. Опытные инвесторы, предлагая недвижимость, имеют минимальную цену, за которую они хотят продать квартиру, но они начинают с более высокой цены, чтобы систематически снижать ее до заранее установленного минимума. Благодаря такой политике они могут продать квартиру в течение 1-3 месяцев без потери рентабельности.

На рынке недвижимости инвестор сталкивается с двумя проблемами, связанными с деньгами: ограниченность капитала, которым он располагает, и его кредитоспособность, которая ограничивает его возможность купить сразу несколько квартир. Кроме того, невозможно частично отказаться от предпринятых инвестиций — недвижимость можно продать целиком или не продавать вовсе.

Время

Выполнение всего процесса от «а» до «я» отнимает много времени. Просмотр сотен предложений недвижимости, из которых инвестор выберет подходящее, посещение нотариуса, работа с архитектором над инвестиционной концепцией и определение назначения недвижимости, выбор ремонтной команды и ремонт, поиск покупателя — все это занимает много времени. На этом пути, особенно во время ремонта, инвестор может столкнуться с незапланированными остановками и дополнительными расходами. Постоянный контроль над инвестированием своего времени. Кроме того, большее количество объектов недвижимости, обрабатываемых в рамках одного инвестиционного процесса, требует еще больше часов для контроля всего проекта.

 

Снижение рисков при инвестировании в недвижимость

Риск каждого из вышеперечисленных рисков можно свести к минимуму. Не самостоятельно, а в сотрудничестве с профессиональной организацией, которая занимается зарабатыванием денег на рынке жилой недвижимости.

Это опытные компании, которые ежегодно осуществляют десятки сделок на общую сумму в несколько миллионов злотых. Они планируют инвестиционный процесс еще до заключения сделки по покупке недвижимости. В их рядах есть люди, отвечающие за поиск рыночных возможностей, организацию, ремонт и продажу. Их обширная сеть контактов позволяет им покупать объекты, которые даже не попадают в торговые предложения интернет-сервисов или агентств недвижимости.

Они не покупают недвижимость с юридическими дефектами или физическими недостатками — они хорошо знают рынок и его правила и умеют проверять юридический статус недвижимости. Они следят за меняющимися тенденциями и могут подготовить квартиру к продаже таким образом, чтобы сделать ее как можно более привлекательной для будущего покупателя.

Инвестиционные компании по недвижимости умеют покупать квартиры ниже их рыночной цены и продавать их за установленную ими сумму. Весь процесс продажи и цена уже спланированы до покупки, поэтому они завершают сделку в течение 1-3 месяцев и постоянно ротируют недвижимость без потери рентабельности.

Сотрудничая с профессиональной компанией, инвестор сводит свое участие к минимуму. Нет обязанности контролировать команду ремонтников и проверять пункты графика всех инвестиций. Компании по инвестициям в недвижимость имеют эксклюзивный доступ к проверенным компаниям по реконструкции, с которыми они уже осуществили десятки инвестиций.

В обмен на снижение риска инвестирования в недвижимость и проведение всей трудоемкой сделки от имени инвестора, компании взимают комиссию. Хорошей практикой является определение нормы прибыли на инвестированный капитал еще до подписания контракта. Инвестор получит более низкую норму прибыли, чем при самостоятельном проведении всей сделки, но при этом снижает инвестиционный риск до минимума. Кроме того, ему не нужно тратить столько времени, как при самостоятельном инвестировании.

Простой способ снизить риск при инвестировании в недвижимостьНадежные компании включают в весь инвестиционный процесс юридического консультанта, который контролирует расходование денег. В обязанности юрисконсульта входит, в частности, подтверждение оплаты и расходов, связанных с покупкой квартиры и ремонтных работ. Он также назначается ипотечным администратором, который осуществляет права и обязанности ипотечного кредитора, т.е. инвестора.

Какую модель выбрать? Все зависит от знаний, опыта, сети и времени инвестора. Чтобы минимизировать риск, стоит рассмотреть возможность сотрудничества с профессионалами.

МЕТОД КИЙОСАКИ! Как инвестировать в недвижимость без денег

Ошибки и риски при инвестировании в недвижимость.